Les prix de
vente des biens immobiliers sont fixés généralement
hors frais d’acquisition, donc l’acheteur doit régler
les frais de vente en plus du prix d’achat.
Ces frais sont appelés « frais de notaire », ils
se situent dans une fourchette qui varie entre 6% et 8% du prix d’acquisition
pour l’ancien et 2% à 4% pour le neuf (bien achevé
depuis moins de 5 ans et première mutation).
Le notaire
perçoit seulement 1% de ces frais, le reste des frais représentant
les droits dus au fisc et les frais extérieurs.
De quoi se
composent les « frais de notaire » ?
· les
droits et taxes perçus pour le compte des collectivités
publiques (droits d’enregistrement, taxe de publicité
foncière et les taxes annexes, la TVA …)
· les frais et débours, c’est-à-dire l’ensemble
des dépenses annexes (salaire du conservateur des hypothèques,
coût des extraits cadastraux, documents d’urbanisme, géomètre
…)
· les honoraires du notaire qui sont fixés selon un
barème national en fonction du prix de la vente.
B)
Les frais concernant le crédit :
Les garanties
:
- L’Hypothèque
:
L’hypothèque permet à l’établissement
de crédit de se couvrir dans le cas où l’emprunteur
ne serait plus en mesure de rembourser son prêt.
Elle doit obligatoirement être passée sous la forme authentique
donc devant notaire.
Elle donne le droit à l’établissement de crédit
de rembourser sa créance sur la vente du bien. Le rang de l’hypothèque
donne la préférence de remboursement aux créanciers.
L’établissement prêteur prend la priorité
la plus importante : rang 1.
Son coût : taxe de publicité foncière (environ
0.6% du montant de l’emprunt), frais d’hypothèque
(environ 2% du montant de l’emprunt), frais de main levée
(environ 0.7% du montant de l’emprunt).
L’hypothèque prend fin automatiquement 2 ans après
la date de fin de remboursement prévue.
Si l’emprunteur ne peut plus payer, saisie et vente aux enchères
du bien afin de rembourser l’établissement prêteur.
- Le Privilège
de Prêteur de Deniers (PPD) :
Le privilège de prêteur de deniers fonctionne exactement
comme l’hypothèque sauf que son coût est inférieur
au coût de l’hypothèque. Il n’y a pas de
publicité foncière.
Le « PPD » est la garantie la plus forte que puisse prendre
l’établissement de crédit, cette garantie devance
l’hypothèque.
Il ne peut s’appliquer que sur des biens déjà
construits, ce qui exclut les opérations en VEFA (vente en
l’état futur d’achèvement), constructions
de maisons individuelles et travaux…
Il représente environ 1% du montant de l’emprunt. Frais
de main levée environ 0.7% du montant de l’emprunt.
- La caution
mutuelle :
La société de caution mutuelle prend une marge sur la
caution et verse le reste de la caution sur un fond de garantie. En
échange de quoi la société de caution mutuelle
se porte garante auprès de l’établissement prêteur
du remboursement du prêt. En fin de prêt 75 à 80%
de ce que l’emprunteur a versé en garantie lui sera remboursé.
La caution mutuelle ne peut porter que sur des biens anciens, déjà
construits.
Le coût est d’environ 2% du montant du prêt. Il
n’existe pas de frais de main levée.
La caution mutuelle prend fin au remboursement de la créance.
Si l’emprunteur ne peut plus payer l’établissement
prêteur, c’est la société de caution qui
se substitue au client et honore les échéances.
C)
Les assurances pour l’emprunteur :
- L’assurance
décès, invalidité et incapacité de travail
est obligatoire.
Cette assurance prend en charge le remboursement du capital restant
dû en cas de décès ou d’invalidité
définitive ou les mensualités en cas d’incapacité
de travail temporaire.
En général, les établissements de crédit
ont négociés des contrats de groupe auprès de
compagnie d’assurance mais ils acceptent désormais de
plus en plus ce que l’on appelle « une délégation
d’assurance ». Donc possibilité de souscrire chez
un autre assureur que celui de l’établissement de crédit.
L’emprunteur devra remplir un questionnaire de santé
qui permettra à la compagnie d’assurance d’apprécier
le risque qu’elle encourt. Toute fausse déclaration ou
réticence entraîne une réduction des indemnités
ou plus grave la nullité du contrat si la mauvaise foi de l’emprunteur
peut être établie.
L’âge limite d’admission pour pouvoir bénéficier
de cette assurance est de 65 ans en principe.
La quotité d’assurance choisie, c’est à
dire le pourcentage du prêt qui sera assuré, doit être
de 100% minimum. Il est possible de s’assurer à plus
de 100% par exemple 100% du crédit sur chaque tête comme
cela les prestations seront intégralement versées.
Les risques assurés sont donc :
· le décès,
· l’invalidité absolue et définitive (ou
permanente et absolue) qui est une invalidité physique ou intellectuelle
qui rend la personne définitivement incapable d’exercer
une activité rémunérée et l’oblige
à avoir l’assistance permanente d’une tierce personne
pour les actes de la vie courante,
· l’incapacité temporaire totale de travail qui
est l’arrêt de travail constaté médicalement,
· l’invalidité permanente totale ou partielle
qui est une invalidité permanente de taux égal ou >
à 33% telle qu’elle est déterminée par
une expertise médicale.
- L’assurance
perte d’emploi ou « chômage » est facultative.
En règle générale, il faut être salarié
et en CDI et même parfois avoir un minimum d’ancienneté
chez le même employeur. Ne pas être en période
d’essai, ni en préavis de licenciement et ni démissionnaire
de votre entreprise.
Aujourd’hui, certains établissements de crédit
proposent une assurance aux personnes en CDD.
Il faut savoir que l’assurance chômage n’intervient
qu’après l’expiration d’un délai de
carence, et toujours pour une durée limitée et à
la seule condition que l’assuré soit licencié
par son employeur.
L’indemnisation varie en fonction de l’établissement
de crédit.
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