Depuis janvier 2004, les règles d’imposition ont été
remaniées…
Une
plus value (ou gain en capital) est la différence positive
entre * le montant de la cession d'un bien ou titre immobilier ou
mobilier * et son prix d'acquisition, ou sa valeur comptable si des
amortissements ont été pratiqués.
Il
y a donc plus-value dès lors qu’il existe une différence
entre le prix de vente d’un bien et celui auquel vous l’avez
acheté.
La
résidence principale :
La
vente de la résidence principale reste exonérée
de la plus-value. L’exonération concerne également
les dépendances (garage, cour, remise, terrain entourant le
logement…), vendues en même temps que la résidence
principale (même à des acquéreurs différents).
Le
motif de la vente, son prix et le montant de la plus-value réalisée
sont sans importance.
Il
doit s’agir de la résidence habituelle et effective du
contribuable au jour de la cession. La durée minimale d’occupation
prévue dans l’ancien régime n’existe plus.
Si le bien est loué lors de la vente, voire occupé par
un membre de la famille du vendeur (même rattaché à
son foyer fiscal), l’exonération ne s’appliquera
pas. Il existe certains cas particuliers :
- Lorsque l’immeuble vendu est à usage mixte (professionnel
et habitation), seule la partie occupée à titre de résidence
principale sera exonérée de la plus-value ;
- Un logement qui n’est pas occupé depuis sa mise en
vente peut être exonéré à condition que
le propriétaire mette tout en œuvre (petites annonces…)
pour concrétiser la vente dans un délai jugé
normal par l’administration fiscale (généralement
1 an).
- L’exonération s’applique en cas de séparation
ou de divorce (notamment si l’un des époux quitte le
logement) à condition que le bien soit la résidence
principale des époux lors de la séparation et que la
vente, motivée par la rupture, intervienne dans un délai
de 1 an. La vente d’une maison (ou d’un appartement) en
construction bénéficie également de l’exonération
de plus-value si le bien était destiné à être
la résidence principale des époux et s’ils n’étaient
pas propriétaires du logement qu’ils occupaient pendant
les travaux.
Les
autres cas d’exonération :
-
Si vous vendez un immeuble suite à une expropriation et que
vous remployez l’indemnité dans l’achat, la construction,
la reconstruction ou l’agrandissement d’un autre bien
immobilier. Cette opération doit toutefois avoir lieu dans
l’année qui suit le versement de l’indemnité.
-
Si le prix de cession est inférieur à 15 000 euros.
L’exonération s’applique séparément
à chaque cession réalisée et peut donc s’appliquer
à plusieurs biens vendus au cours de la même année.
-
Si vous déteniez l’immeuble vendu depuis plus de 15 ans.
La plus-value réalisée bénéficie d’un
abattement de 10% par année complète de détention
au-delà de la 5ème. La plus-value est donc totalement
exonérée au bout de 15 ans de possession.
-
Si vous êtes titulaire d’une pension de vieillesse ou
d’invalidité et si vos revenus fiscaux de l’avant
dernière année précédant la vente sont
en dessous du seuil qui permet aux personnes âgées d’être
exonérées des impôts locaux.
Le
calcul de la plus-value :
C’est
la différence entre le prix de vente et le prix d’achat
qui sert de base de calcul à la plus-value. Mais certains éléments
peuvent minorer ou majorer l’addition…
Le
prix de cession s’entend comme le prix réel noté
dans l’acte de vente. Ce prix peut subir des variations à
la baisse sur présentation de justificatifs et dans des cas
bien précis (frais liés à la réalisation
de diagnostics imposés par la loi, mainlevée d’hypothèque…).
Le prix d’acquisition, quant à lui, est celui que vous
avez effectivement payé lors de l’achat. Justificatifs
à l’appui, il peut être majoré :
-
Par des dépenses de construction, agrandissement, rénovation
ou amélioration à condition que la vente intervienne
moins de 5 ans après l’achat. Ces travaux doivent avoir
été réalisés par un professionnel. S’ils
ont un caractère de dépenses locatives ou ont déjà
été pris en compte dans la déclaration de revenus,
ils ne peuvent pas majorer le prix d’acquisition. Toutefois,
si l’acquisition remonte à plus de 5 ans, vous pouvez
opter pour les frais réels ou appliquer un forfait de 15% au
prix d’acquisition sans apporter de justificatifs.
- Par des frais de voirie et raccordements obligatoires.
- Par des charges et indemnités au profit du cédant.
Cette
bas de calcul peut également être réduite par
le jeu de plusieurs abattements, le premier étant lié
à la durée de détention du bien. La plus-value
bénéficie d’un abattement de 10% par année
de détention au-delà de la 5ème.
Au
total grâce au nouveau mode de calcul introduit par la loi de
finances 2004, en cas de détention de plus de 15 ans, vous
ne réaliserez aucune plus-value.
Déclaration
et paiement :
Avant
la réforme de 2004, les plus-values immobilières faisaient
l’objet d’une déclaration spéciale annexée
à la déclaration de revenus de l’année
de cession. Elles étaient imposées selon un barème
progressif. Aujourd’hui, le mode d’imposition a radicalement
changé. Après toutes les opérations de calcul
permettant de déterminer le montant de la plus-value imposable,
celle-ci fait l’objet d’une imposition forfaitaire de
16%, à laquelle il convient d’ajouter les divers prélèvements
sociaux. C’est le notaire qui se charge du calcul, de la déclaration
et de son dépôt à la conservation des hypothèques.
Cette déclaration est accompagnée du paiement de l’impôt.
A défaut, le dépôt de l’acte de vente sera
refusé et ne pourra pas être publié. Aucune déclaration
n’est à faire lorsque la vente est exonérée
de plus-value ou ne donne pas lieu à imposition.
